上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至11月底全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為51040萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，同比增長(zhǎng)7.8%。當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已保持連續(xù)24個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

總體上看，今年全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模的增長(zhǎng)，和房企積極推盤(pán)等有關(guān)。尤其是在“三道紅線”約束下，房企供應(yīng)節(jié)奏加快，導(dǎo)致庫(kù)存規(guī)模升高。

百城住宅庫(kù)存規(guī)模增速加快

報(bào)告基于今年1-11月份數(shù)據(jù)預(yù)估，2020年百城庫(kù)存面積同比增速約為8%。對(duì)比2019年全年6%的增速，今年庫(kù)存規(guī)模增速加快。易居研究院認(rèn)為，雖然今年全年房屋交易不錯(cuò)，但庫(kù)存壓力依然存在，需要在2021年積極重視去庫(kù)存的問(wèn)題，從而真正化解庫(kù)存的壓力。

從供求關(guān)系上看，11月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為6004萬(wàn)平方米，成交量為5197萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。如果從全年來(lái)看，供應(yīng)力度明顯超過(guò)成交力度，并在6月份、9月份和11月份出現(xiàn)了三波供應(yīng)高峰。

城市結(jié)構(gòu)方面，三類(lèi)城市都出現(xiàn)了同比增速為正的現(xiàn)象。截至11月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3143、26820和21077萬(wàn)平方米，同比增速分別為12.3%、11.0%和3.3%。易居研究院認(rèn)為，在關(guān)注庫(kù)存同比正增長(zhǎng)的同時(shí)，也需要關(guān)注一些市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)特殊性。例如，一線城市雖然庫(kù)存規(guī)模在上升，但是樓盤(pán)認(rèn)籌火爆的現(xiàn)象也比較突出，部分城市部分樓盤(pán)出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象。這都要求后續(xù)更加客觀、理性、全面地看待庫(kù)存走勢(shì)。

具體到各個(gè)城市，庫(kù)存同比上升的城市數(shù)量較多。根據(jù)報(bào)告，截至11月底，100個(gè)城市中有59個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了庫(kù)存同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。進(jìn)而也帶動(dòng)了全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模超過(guò)去年同期水平。但不同城市庫(kù)存的增長(zhǎng)有不同的邏輯，類(lèi)似日照、贛州、柳州等庫(kù)存增加，和市場(chǎng)消化能力不足或有關(guān)。而類(lèi)似南京、深圳等城市庫(kù)存增加，則和今年積極供應(yīng)樓盤(pán)有關(guān)。

百城住宅去化周期為9.6個(gè)月

報(bào)告顯示，11月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為9.6個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.6個(gè)月的時(shí)間。易居研究院預(yù)計(jì)，12月份或出現(xiàn)小幅反彈。總體上看，今年全年庫(kù)存去化周期絕對(duì)值并不是特別高。尤其值得說(shuō)明的是，今年各地豪宅交易總體不錯(cuò)，客觀上對(duì)于大戶(hù)型和市區(qū)的項(xiàng)目去庫(kù)存有積極的作用。

從各類(lèi)城市的存銷(xiāo)比情況來(lái)看，沒(méi)有出現(xiàn)較大的分化。根據(jù)報(bào)告，11月份，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為9.7、9.7和9.5個(gè)月。易居研究院認(rèn)為，后續(xù)要關(guān)注一些新的變化，比如都市圈和城市群發(fā)展的政策紅利會(huì)不斷出現(xiàn)，這或使得二線城市后續(xù)去庫(kù)存的狀況有繼續(xù)改善的可能。

從城市排行來(lái)看，在11月份存銷(xiāo)比數(shù)值排名前10的城市中，景德鎮(zhèn)、日照和包頭等城市位于偏高水平，其去庫(kù)存周期或存銷(xiāo)比分別為39.2、34.6和32.4個(gè)月。如果以存銷(xiāo)比合理值14個(gè)月為標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)百城中有27個(gè)城市存銷(xiāo)比超過(guò)了14個(gè)月，類(lèi)似城市也是屬于去庫(kù)存壓力相對(duì)較大的城市。

住房消費(fèi)釋放將成亮點(diǎn)

從全國(guó)100城庫(kù)存數(shù)據(jù)看，今年庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模有所上升，和供給端相對(duì)活躍有關(guān)。而從去化周期數(shù)據(jù)看，基本上保持了低位。尤其是一些受疫情沖擊較大的城市如武漢，當(dāng)前庫(kù)存相關(guān)指標(biāo)總體合理、健康，說(shuō)明樓市恢復(fù)情況較好，也釋放了非常好的信號(hào)。

易居研究院分析認(rèn)為，當(dāng)然去庫(kù)存的工作需要繼續(xù)，尤其是今年四季度全國(guó)部分城市依然出現(xiàn)了去庫(kù)存困難的問(wèn)題，房企也有各類(lèi)困擾。2021年，在全國(guó)內(nèi)循環(huán)機(jī)制下，穩(wěn)消費(fèi)、促消費(fèi)將成為重要的內(nèi)容，合理住房消費(fèi)的釋放也是一個(gè)亮點(diǎn)。在“房住不炒”的大前提下，積極做好去庫(kù)存工作，從而真正促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。